Hola, mi nombre es Mauricio Landívar Freire y contarles que antes de ingresar hace más de dos años al maravilloso mundo de los bienes raíces de la mano de la Mejor Oficina de Cochabamba tal cual es RE/MAX LIBERTAD, trabajé como oficial de créditos y analista de riesgo crediticio en distintas entidades financieras, por lo que hoy es un gusto informarles sobre los aspectos y consejos más importantes a la hora de solicitar un financiamiento bancario para la adquisición de un bien inmueble.

Es importante comenzar señalando que el año 2013 se promulgó la LEY N° 393 “Ley de Servicios Financieros”, que es la que rige actualmente en Bolivia y que nombra a la “Autoridad de Supervisión del Sistema Financiero ASFI” como la institución encargada de la regularización, supervisión y control de las entidades financieras con base en las disposiciones de la ley mencionada.
Esta nueva normativa trajo modificaciones muy importantes, sobre todo, para el “usuario consumidor”, pues promueve una función social de los servicios financieros, facilitando el acceso universal a todos los servicios y promoviendo el desarrollo integral para el “Vivir Bien”. No pretendo sugerir que con la ley anterior no se cumplían estos aspectos, pero es evidente que, al introducir una nueva política de control y regularización de los precios de las tasas de interés en productos nuevos como el Crédito Productivo y el de Vivienda de Interés Social, además de la selectividad en el control de créditos otorgados por la Entidades de Intermediación Financiera, se pudo obtener un crecimiento exponencial cercano al 220% en la Carteta de Créditos de todo el Sistema Financiero Nacional en el período 2013 al 2019 (Fuente: asfi.gob.bo).

¿Qué quiere decir todo esto?

Que el crecimiento en el Sistema Financiero Nacional también influyó de manera positiva en el sector de la construcción y en la compra/venta de bienes inmuebles, por lo que ahora las políticas internas de las Entidades Financieras son más abiertas y accesibles para los clientes que anteriormente pensaban que era imposible adquirir, por ejemplo, una primera vivienda.

¡Pues bien! Ahora que dejamos en claro que toda persona natural o jurídica (empresa) tiene la LIBERTAD y el sustento legal para solicitar cualquiera de los servicios y productos que ofrecen las Entidades Financieras, pasemos a a las siguientes consideraciones:

¿Cuándo dar el Gran Paso?

La idea de adquirir una casa propia o local comercial estará en tu cabeza hasta que lo consigas, por lo que es muy importante saber si es el momento adecuado para solicitar un financiamiento. Si eres un cliente asalariado, debes estar seguro de contar con “estabilidad laboral” a mediano plazo, con antigüedad mínima de 1 año en la misma fuente laboral y experiencia recomendable de 3 o más años continuos en el mismo rubro. Ahora, si se trata de un cliente independiente, como lo es un propietario de un negocio o empresa, se debe tener mayor cuidado, debido a que es recomendable fortalecer y conocer muy bien tu actividad. Por ejemplo: si tu rubro es el comercio de ropa, debes saber la estacionalidad de tus ventas mensuales durante todo un año o ciclo comercial (no todos los meses vendes igual), además de contar con un capital de trabajo seguro para la compra y rotación de tu inventario de mercadería, debes tener una clientela fidelizada y que tus deudas o pasivos NO superen tu patrimonio empresarial. Cuando cumplas con estas condiciones y tu negocio tenga una antigüedad mínima de 2 o 3 años, quizás sea el momento ideal para pensar en ser dueño de tu propio local comercial o en la compra de una vivienda para tu familia. Esto se aplica para todos los rubros.

¿Hasta qué monto puedo solicitar un crédito, cuánto y cómo puedo pagarlo?

Estos aspectos son conocidos como el Nivel Máximo de Endeudamiento, Capacidad de Pago y Estacionalidad del Crédito. Es primordial que conozcas estos datos antes de ponerte en campaña para buscar la propiedad que necesitas. Para los asalariados es muy sencillo, pues los ingresos por lo general son fijos, aunque también pueden percibir ingresos variables por el pago de bonos y/o comisiones sumados a un sueldo base. El oficial de créditos deberá calcular sobre la base de la información de tus últimas 3 o 6 boletas de pago, hasta qué monto pueden financiarte, cuál es el precio máximo de la propiedad que debes buscar y el monto de la cuota que cancelarás. Por lo general, esta información te la brindan en el momento que realizas la consulta.

En el caso de clientes independientes, el oficial de créditos realiza una evaluación económica exhaustiva del negocio y la familia, analizando todos los ingresos versus los costos y gastos que tienes en el momento de la evaluación. De esta manera, se logrará determinar qué monto pueden prestarte, cuál es la cuota de pago recomendable y la estacionalidad de los pagos según el giro de tu actividad (mensual, trimestral, etc.)

Consejo # 1:Independientemente de que cumplas con todos los requisitos exigidos por la entidad financiera y de que ésta te brinde los montos máximos ya mencionados, NADIE MEJOR QUE TÚ sabe cuánto puedes pagar cada mes, para ello es importante que brindes TODA la información que te solicite tu oficial de créditos, pues la idea es que obtengas un crédito a tu medida y puedas cumplir con esta obligación sin que represente un sacrificio para ti y tu familia.

¿Necesito contar con un aporte propio?

Sí, por lo general las entidades financieras financian entre un 80% hasta un 90% del valor del inmueble, dependiendo de que cumplas ciertos requisitos de su política. En algunos casos, incluso llegan a financiar el 100% del valor del inmueble, por ejemplo, si hablamos de la otorgación de un Crédito de Vivienda de Interés Social o por convenios interinstitucionales suscritos entre la entidad financiera y tu fuente laboral.

Independientemente del caso que te corresponda para el aporte propio, además debes considerar el Pago del “Impuesto a la Transferencia (IT)” del bien inmueble, que corresponde al 3% del valor comercial de la propiedad. También existen otros pagos adicionales por concepto de la escritura pública, Registro en DDRR y pago de honorarios al abogado externo de la entidad financiera que realizará todo el trámite, por lo que te recomiendo considerar un monto a pagar del 3,5% del valor del inmueble sumado al aporte propio que te solicitará la entidad financiera y al vendedor del inmueble (La Entidad Financiera NO financiará dichos pagos).

Consejo # 2:Mientras mayor sea el aporte propio que puedas dar en un inicio, menor será el monto de financiamiento que necesitas, por tanto, pagarás menos interés y podrás liquidar el crédito en un menor tiempo. Así mismo, cuando cuentes con un monto adicional de dinero durante el periodo del crédito, como aguinaldos, quinquenios y otros, es recomendable realizar una amortización al capital para disminuir el plazo de tu crédito y ahorrar pagos de interés.

¿Puedo solicitar un Financiamiento si no cuento con NIT?

Sí, puedes hacerlo siempre y cuando tu negocio esté dentro de la categoría de microempresa y tu actividad no esté obligada a contar con este requisito, por ejemplo, un dentista está dentro del segmento de microempresa, pero él está obligado a contar con NIT, además de licencia de funcionamiento y registro sanitario, por lo que la entidad financiera le exigirá la presentación de estos respaldos y sus formularios 200 y 400 de impuestos de los últimos 3 meses. Por otro lado, un transportista de pasajeros dentro del radio urbano no necesita contar con NIT y bastará con la presentación de un certificado de la Línea de Transporte para respaldar la antigüedad de su actividad.

Consejo # 3:Si no cuentas con NIT o no facturas el 100% de tus ventas, es muy importante que lleves un registro o cuentes con un respaldo de tus ingresos por lo menos de 6 a 12 meses atrás, pues esta información le será de mucha utilidad a tu oficial de créditos y le dará mayor peso y confianza a la entidad financiera a la hora de revisar tu solicitud de crédito.

¿Qué tipo de propiedad debo buscar?
Muchos se preguntan si deben comprar una casa o un departamento. Esa es una decisión particular de cada familia y en ella actúan factores importantes como el presupuesto, la seguridad de tu hogar, la distancia con tu fuente laboral, la vegetación y las áreas de esparcimiento e, incluso, si está en tus planes tener mascotas. Por suerte, para ti y tu familia, las entidades financieras tienen productos específicos para la opción que decidas:

Crédito Hipotecario de Vivienda:

– Vivienda Individual: Adquisición de una casa ya construida.
– Vivienda en Propiedad Horizontal: Departamento o casa en condominio cerrado.
– Lote de terreno: Adquisición de un lote de terreno para la construcción de tu vivienda.

Crédito de Vivienda de Interés Social:
Para la adquisición de tu PRIMERA vivienda, puede ser de tipo individual, en propiedad horizontal o compra de terreno y construcción. Este crédito cuenta con límites de financiamiento por el valor comercial y el tipo de propiedad, sin embargo, la tasa de interés se encuentra regulada y es más baja que la de un crédito normal de vivienda, es la mejor alternativa si buscas adquirir tu PRIMERA vivienda.

Crédito de inversión:
Es para cuando el destino del crédito está orientado directamente a tu actividad laboral, empresa o negocio, por lo que no será categorizado como un crédito de vivienda, sino como crédito de inversión. Por ejemplo, aplica para locales comerciales, galpones, propiedades agrícolas, edificios, oficinas, entre otros.

Consejo # 4: Debes tener un asesoramiento legal sobre la propiedad que deseas comprar antes de firmar cualquier compromiso de venta o iniciar tu trámite en la entidad financiera, pues el mismo inmueble que adquieras se constituirá en la garantía hipotecaria de tu crédito. Si la documentación no se encuentra en orden y actualizada, la entidad financiera NO procederá con tu solitud de crédito o, peor aún, la rechazará después de que hayas presentado todos los requisitos exigidos y de que te haya realizado una evaluación favorable, representando para ti una pérdida de tiempo y, en muchos casos, de dinero.
El comprar una propiedad, ya sea para vivienda o negocio, significa dar un gran salto, que muchas veces se convierte en la decisión más importante de nuestra vida y la de nuestra familia.

En RE/MAX LIBERTAD comprendemos muy bien la importancia y la responsabilidad que asumimos al momento de acompañarlos durante este proceso. Es por ello que brindamos a nuestros clientes un servicio integral, otorgando un asesoramiento legal, técnico y financiero. Ofrecemos un servicio profesional y transparente, orientado a la satisfacción de nuestros clientes, contribuyendo con el desarrollo económico de nuestra sociedad.

Muchas gracias por leer mi primer aporte al Blog Inmobiliario de RE/MAX LIBERTAD, espero que la información brindada haya sido de su agrado y que les sea útil para despejar dudas y/o inquietudes que se les puedan presentar al momento de solicitar un financiamiento bancario. Escríbenos tus dudas o consultas al mail: mlandivar@remax-libertad.com.bo  ó a info@remax-libertad.com.bo ó a nuestro WhatsApp Business: (+591)  77466777 , que con mucho gusto las responderemos.

¡Hasta una próxima oportunidad!

El Autor fue galardonado con los siguientes premios de REMAX INTERNACIONAL:

  • Club Ejecutivo – Año 2018
  • 4to Lugar Agente Junior en Mayor Porcentaje de Eficiencia – Año 2018
  • Top 10 de Agentes a nivel Nacional en Eficiencia en la Gestión de Servicio – Año 2019
  • Top 20 Agente a Nivel Nacional por Comisión – Año 2019
  • 4to Lugar Agente Junior por Gestión Integral- Año 2019
  • Club Ejecutivo – Año 2019

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